神奈川県某所にアパートを所有しています。
現在の管理会社はこのアパートを仲介した業者（銀座の「F」という会社）の不動産管理部門（東京）ですが、あまりにも対応がずさんなので、管理会社を変更することにしました。
購入時の仲介会社にそのまま管理をお願いしたのは、他につてがなかったことや、数年後の売却（再度の仲介）を見据えてのことでしたが、これは大失敗でした。
不動産管理会社なのに土日祝日お休み、物件エリアでの募集能力がないといったデメリットばかりが目立つことに加え、管理業務そのものも素人同然、報告や対応も遅い、あるいは全くないという状況に陥りました。
状況の詳細は下記「管理会社変更理由」のとおりです。
現在、新管理会社候補の選定、契約条件確認を進めています。
（新管理会社選定、契約のことは、また別の記事で記載したいと思います。）
管理会社変更理由
長期間（１年以上）空室が続く
アパート購入時は満室で、しばらくは問題なかったのですが・・・。
空きが出て、まったく空室を埋めることができない管理会社である、ということがわかりました。
（現地の不動産屋さんに言わせれば「東京の管理会社あるある」らしいですが。）
私としても、管理会社を信用してお任せしていましたが、それでは危険、ということが身に沁みました。
効果的な募集が行われていない
現管理会社は東京にある会社なので、当然物件所在地（神奈川）での募集能力はありません。
その代わり、現地不動産会社とのコネクションづくり、効果的な周知が必要なのですが、これらがまともに行われていませんでした。
後に述べるとおり、契約所定の「募集状況報告」も行われていなかったため活動状況は定かではないものの、インターネット上で確認した限りでは地元の不動産会社からの募集実績はほとんどなく、現管理会社が効果的な募集活動をしていたとは到底思えない状況でした。
募集に余計な費用をかけざるを得ない
上記の通り、物件所在地で自社が自ら募集することができない状況なので、他の会社にお願いすることになりますが、当然その募集活動に対する謝礼が必要となります。（その費用を払うことによって、自社保有物件や管理物件と同等、あるいは優先して募集をしてもらう）
つまり管理会社の募集能力が低いがゆえに余計な費用がかかる状況である、ということになります。
以前はAD（広告料）と言われていたもので、現在は業務委託料という名前になっているようです。
ちなみに業務委託料は賃料1か月分が相場ですが、1か月分ではまるで反応がありませんでした。当方からの提案（管理会社からの提案ではない！）で２か月分として様子を見ましたが、まったく状況に変化はなく・・・。
これも今思えばそもそも現管理会社の募集・周知能力が欠如していることが原因でしょう。
募集状況の報告がない
契約では2週間ごとに募集状況を報告することになっていますが、これが空室期間（1年間）ほぼ行われていませんでした。
当初はお任せしているスタンスでしたが、あまりにも何の連絡もないため私から確認したところ「俗人的な業務遂行でチェック体制が整っていなかった」との回答がありました。
それって・・・こちらに全く関係も責任もない話ですよね？？
このような的外れの回答をしてくること自体、能力と対人感受性がないと言っているようなものです。
この他、「コロナで」「閑散期だから」との回答もありましたが、１年間空室でそれを言うか？とあきれ果てました。
募集状況を踏まえた改善提案がない
1年間空室状況かつまともな報告すらよこさない会社なので、改善提案などあるはずもありません。
唯一あったのは、根拠の提示もなく「家賃を下げて募集しましょう」という口頭での提案のみ。
仕方がないので当方から１か月フリーレントの提案をしました。
当方からした改善提案をいい加減に運用する
募集条件の改善提案をした後、インターネットで募集状況を確認したところ、提案したフリーレントは空室2部屋中1部屋にしか適用されていませんでした。
また現管理会社による広告内容は非常にわかりづらく、有利な条件が適用されていることがパッと見てわからない表記となっていました。
確認したところ「他の不動産業者向けの表記であり、業者であれば理解できる」との回答がありましたが、そもそも他業者との関係もまともに築けていないのにそれを言うか？
あと、私だけでなく一般の人達も見られるSUUMOの広告の表記の話なので、上記の言い分は筋が通っていません。
物件内事故に関する対応・報告がずさん
4月頃、物件内で事故がありましたが、それに関するまともな報告もなく、必要な費用見積や保険適用についてもこちらから再三要請し、数か月後にやっと対応（を始めた）というお粗末すぎる状況です。
現在9月ですが保険会社との折衝状況や費用内容についてまともな説明もなく、こちらからしつこく問い合わせせざるを得ない状況となっています。
事故報告が口頭のみ
本来書面で発生と経過について報告をもらうべき案件ですが、なんと報告は口頭で２回だけ。状況詳細についても当方から問い詰めてやっと、という感じでした。
費用見積が遅い
一定の対応費用が必要な案件でしたが、再三要求して数か月後やっと見積が提示されました。当然内容については何の説明もないという安定のクオリティ。
遅れた理由は事故について慎重に精査していたからだそうです。
今更慎重さをアピールされても信用できる要素は皆無ですが・・・。当然その経過についても全く報告はありませんでした。
保険適用に関する提案がない
損害保険の付保範囲の内容でしたが、なんと現管理会社からは保険適用の提案が全くありませんでした。
それどころか、この会社の「慎重な精査」にうっかりお付き合いしていたら保険適用期間が途過するところでした。
保険代理店には私が問い合わせをしましたが、私からのクレームを受けて現管理会社が保険代理店とのやり取りを引き取り、１か月ほど経過しましたがまったく状況の報告がありません。
クレーム案件への対応が遅い・適切ではない
以上のことに先月クレームをつけて、まともな対応と損失の補償を求めて1か月。見事に何も進んでいません。
クレーム案件ですら迅速に対応できないということは、他にも炎上案件があるのだと思います。この会社の体質や能力からするとそれも当然のことと思いますが、こちらには関係ないのでさっさと要請したことに対応していただきたいです。
反省事項・教訓
管理会社は賃貸業のキモ！安易に選ぶな
集金や滞納処理、物件管理、クレームや問い合わせ対応、事故対応、空室募集などがうまく回せるかどうかで賃貸業の安定性は決まるといっても過言ではないと感じています。
仲介をしてもらったから、という理由で管理は不得手な会社を選んでしまうと大家としては爆弾を抱えるのと同じです。
特に募集については物件所在地に根ざした（かつ管理を得意とする）管理会社がベストであり、私のように大した発信力もない不誠実な会社を管理会社としてしまうと、長期間空室に悩むことになります。
管理会社を放置するな
当初は「お任せしている」というスタンスでしたが、空室発生をきっかけにとても安心してお任せできる会社ではないということがわかりました。
すべての会社がそうではないと思いますが、管理会社を放置、あるいは言いなりになることは大変危険です。
他の仕事が忙しかったりするとどうしても放置しがちになりますが（私もそうだった）、定期的に管理会社の行状は確認すべきです。
このファミリープロパティのような会社に任せた結果、まともな対応をしてもらっておらず、損をしている大家さん、結構いるのではないでしょうか。
こちらの会社のミッションは「お客様の純資産の最大化」らしいですが、その他のいろいろな事柄と同様、言うだけなら誰でもできるとしか思えません。あるいは何かの冗談？かもしれません。
今後の対応
現管理会社への損害賠償請求
管理業務遂行能力がないので、これまでの損失はすべて金銭解決してもらうべく請求中です。
これも１か月前に話をしているのですが、その後音沙汰ないですね。
クレームに対してまともな対応をできていない時点で終わっている会社です。
新管理会社選定
ここまでの反省を踏まえ、物件周辺の不動産業者を複数訪問、条件や対応内容を確認して候補を絞ったところです。
今後現会社への通告を経てなるべく早く切り替えをします。
現管理会社による対応や新管理会社への移行は現在進行形ですので、後日改めて別の記事にしたいと思います。
